Abogada del área de Derecho Mercantil e Inmobiliario. Broseta

En las operaciones de compraventa de cartera de inmuebles arrendados, hay ciertos temas que, aunque en un primer momento puedan parecer secundarios, tienen un papel importante, tanto por sus implicaciones económicas como por lo complejo de su gestión. Este es el caso del traspaso de las fianzas legales a un nuevo titular, que combina transcendencia económica (por el elevado volumen de las fianzas) con un necesario conocimiento de la normativa sectorial autonómica, imprescindible para asegurar el correcto traspaso y futura recuperación de las fianzas.

Por tanto, en el proceso de due diligence propio de las operaciones de compraventa de inmuebles, debe verificarse que en cada uno de los contratos de arrendamiento que son objeto de compraventa se ha prestado fianza en los términos previstos en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”). Según este artículo, el importe de la fianza debe ser de una mensualidad en el caso de uso para vivienda y de dos en el caso de uso distinto de vivienda, salvo que las partes pacten una cuantía superior, que tendrá la consideración de garantía adicional si así se especifica en el contrato.

A su vez, deberá comprobarse que se ha dado a las fianzas el tratamiento en cada caso previsto por la normativa autonómica aplicable. El análisis de esta cuestión es esencial ya que, en caso de que existan irregularidades respecto al depósito de las fianzas, el arrendador podría incurrir en sanciones que impliquen un recargo del 10 % sobre el importe de las mismas, como en el País Vasco. Además, en un proceso de compraventa, este tipo de irregularidades podría desencadenar en responsabilidad poscompraventa para el vendedor. Por ello, resulta vital realizar las comprobaciones oportunas y, en caso de detectar irregularidades, subsanar la situación con carácter previo a la formalización de la compraventa. Esta comprobación no será sin embargo necesaria si los inmuebles están ubicados en Navarra o Asturias, ya que dichas comunidades no contemplan obligación de depósito de fianzas.

En lo que respecta al plazo para efectuar el depósito, también existen diferencias en la normativa autonómica, pudiendo oscilar entre quince días hábiles, como en el caso de Valencia, hasta los dos meses, como en Cataluña.

Por otro lado, hay que tener en cuenta si las fianzas están depositadas en régimen general o concertado. En el primer caso, el importe objeto de depósito asciende al 100 % del importe de la fianza entregada por el arrendatario. En caso de régimen concertado, se deposita el 90 % de las fianzas entregadas, conservando el arrendador el 10 % restante que le permita hacer frente a la devolución de las fianzas a los arrendatarios cuyos contratos se resuelvan o extingan.

Los requisitos establecidos para poder acogerse al régimen de concierto varían en función de las comunidades, que pueden exigir o bien un número mínimo de contratos de arrendamiento suscritos por el mismo arrendador, o bien un importe mínimo de fianzas depositadas que se correspondan a su vez con un número mínimo de contratos de arrendamiento. Asimismo, no se puede obviar el hecho de que el depósito de las fianzas en régimen de concierto no tiene lugar en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento, sino que dependerá de la regulación autonómica.

En Cataluña, por ejemplo, la liquidación es trimestral, mientras que en Castilla la Mancha y Andalucía es anual. Es decir, si en 2016 se celebraran contratos de arrendamiento de una promoción inmobiliaria en Sevilla, el depósito de las fianzas en régimen de concierto tendrá lugar en enero de 2017, mediante una declaración anual comprensiva de un estado demostrativo de fianzas constituidas en el ejercicio anterior, de las fianzas devueltas por los contratos resueltos en 2016 y del saldo final.

Otro aspecto a tener en cuenta respecto de la cuantía de la fianza es el caso de establecerse una cuantía superior a la indicada en la LAU. A pesar de que doctrinalmente es una cuestión discutida y discutible, en el caso de Cataluña, por ejemplo, se recoge la obligación de depositar el total de la fianza pactada, salvo que se especifique en el contrato qué cuantía se corresponde con la garantía adicional. En línea con lo anterior, resulta interesante destacar el régimen de coberturas denominado “Avalloger” previsto en la normativa catalana, consistente en asegurar a los arrendadores de vivienda en caso de impago. Se trata de una garantía adicional y regulada, cuyo depósito se realiza en el organismo en el cual se depositan las fianzas.

Por último, en relación con la devolución de fianzas, la principal diferencia entre las comunidades autónomas estriba en el régimen de concierto. En los casos de Andalucía o Castilla la Mancha se permite el cambio de titularidad. Sin embargo, en Cataluña no. En este caso, tras comunicar la transmisión al organismo competente, se procede a la cancelación del régimen de concierto, a la liquidación del 10 % de las fianzas de los inmuebles arrendados y al traspaso del 100 % de las fianzas al régimen general a nombre del comprador.

Estas especialidades que rigen en el régimen de concierto tienen relevancia en el contrato de compraventa que las partes negocien, ya que será necesario prever la entrega por parte del comprador al vendedor, no solo del importe de las fianzas no depositadas por no haberse producido la liquidación del régimen concertado, sino también del importe del 10 % no depositado de las fianzas en los casos en los que se permite el cambio de titularidad del régimen concertado.

En definitiva, el régimen de la fianza puede tener un impacto importante en el contrato de compraventa. Por ello es imperativo realizar un exhaustivo proceso de due diligence, tanto desde la perspectiva del comprador como del vendedor, al objeto de garantizar el buen fin de la operación y evitar contingencias no deseadas, así como prever en el contrato en cuestión los acuerdos de las partes en relación con la entrega de las fianzas.